Deutschland hat kein Wohnraumproblem. Deutschland hat ein Flow-Problem.
Deutschland diskutiert seit Jahren über fehlenden Wohnraum. Die Vorschläge sind bekannt: mehr Förderung, schnellere Genehmigungen, weniger Regulierung, mehr Sozialwohnungen.
Trotzdem entsteht zu wenig Wohnraum. Dabei standen in manchen Förderprogrammen sogar Mittel in Millionenhöhe bereit, die niemand abgerufen hat.
Vielleicht liegt das Problem nicht bei Geld, Baukosten oder Fachkräften. Vielleicht liegt das Problem tiefer im System.
Product Velocity betrachtet den Wohnungsmarkt deshalb aus einer anderen Perspektive: Wo entsteht Wert? Wie fließt er durch das System? Und welche Restriktion begrenzt den Durchsatz tatsächlich?
Im Folgenden geht es nicht um eine politische Diskussion. Es geht darum, den Wohnungsmarkt durch die Brille des Systems Engineering zu betrachten. Nicht jede Schlussfolgerung wird jedem gefallen. Die Analyse folgt jedoch einem einfachen Prinzip: Erst das System verstehen, dann über Maßnahmen sprechen.
Das Ziel ist falsch
Fangen wir mit dem Problem an. Die Bundesregierung formulierte das Ziel, dem Wohnungsmarkt jährlich 400.000 neue Wohnungen zuzuführen.
Das klingt nach einem Ziel. Tatsächlich ist es eine Kennzahl.
Ein Ziel beschreibt ein gewünschtes Ergebnis. Eine Kennzahl misst den Fortschritt auf dem Weg dorthin.
Das eigentliche Ziel lautet eher: Wohnraum in Deutschland schneller und bezahlbarer verfügbar machen.
Der Unterschied ist wichtig. 400.000 neue Wohnungen sind nur ein möglicher Weg. Dasselbe Ziel ließe sich auch durch weniger Leerstand, eine bessere Nutzung bestehender Wohnflächen oder die Umwandlung ungenutzter Gebäude erreichen. Welche Maßnahmen sinnvoll sind, spielt an dieser Stelle noch keine Rolle.
Damit sind wir beim ersten Prinzip von Product Velocity: Value Thinking.
Bevor wir über Maßnahmen diskutieren, muss uns klar sein, welcher Wert wir schaffen wollen. Die Zahl der neu gebauten Wohnungen ist dafür nur ein Indikator. Entscheidend ist, ob Menschen schneller bezahlbaren Wohnraum finden.
OKRs für den Wohnungsmarkt
Viele Organisationen nutzen Objectives and Key Results, kurz OKRs, um Ziele und Ergebnisse zu strukturieren. Für die folgende Analyse genügt eine stark vereinfachte Sicht.
Objective 1: Wohnraum schneller verfügbar machen
- Die durchschnittliche Zeit vom Bauantrag bis zum Einzug sinkt innerhalb von 5 Jahren um 30 Prozent.
- Die Zahl genehmigter, aber nicht fertiggestellter Wohnungen sinkt innerhalb von 5 Jahren um 40 Prozent.
- Die jährliche Zahl fertiggestellter Wohnungen steigt innerhalb von 5 Jahren um 25 Prozent.
Objective 2: Bezahlbaren Wohnraum erhöhen
- Der Anteil der Haushalte, die mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für Wohnen ausgeben, sinkt in den nächsten 5 Jahren um 15 Prozent.
- Die durchschnittliche Wartezeit auf eine bezahlbare Mietwohnung sinkt in den nächsten 5 Jahren um 50 Prozent.
- Die Zahl verfügbarer Wohnungen im unteren Preisdrittel steigt in den nächsten 5 Jahren um 20 Prozent.
Diese OKRs sind weder vollständig noch politisch neutral. Sie reichen aus, um den Blick von Maßnahmen auf Ergebnisse zu lenken. Genau dort beginnt Value Thinking.
OKRs in der öffentlichen Verwaltung
Objectives and Key Results (OKRs) stammen ursprünglich aus dem Management von Technologieunternehmen. Inzwischen werden sie auch für öffentliche Aufgaben diskutiert. Die öffentliche Beratungsgesellschaft PD argumentiert, dass OKRs helfen können, komplexe Herausforderungen durch klare Ziele und messbare Ergebnisse zu strukturieren. Für die folgende Analyse dienen OKRs lediglich als Werkzeug, um Ziele von Maßnahmen zu trennen.
Wo entsteht Wert?
Die politische Debatte dreht sich häufig um Maßnahmen. Mehr Förderung, weniger Regulierung, schnellere Genehmigungen. Mehr Sozialwohnungen. All diese Vorschläge setzen bereits voraus, dass das eigentliche Problem verstanden wurde.
Value Thinking beginnt früher. Die erste Frage lautet nicht: Welche Maßnahme sollten wir ergreifen? Die erste Frage lautet: Welchen Wert wollen wir schaffen?
Im Wohnungsmarkt ist die Antwort überraschend einfach. Wert entsteht weder durch Bauanträge, noch durch Förderprogramme, Gutachten oder Genehmigungen.
Wert entsteht, wenn Menschen geeigneten Wohnraum finden und nutzen können.
Zwei fertiggestellte Wohnungen, die niemand bezahlen kann, schaffen weniger Wert als eine bezahlbare Wohnung. Ein Förderprogramm schafft keinen Wert, wenn es den Bezug einer Wohnung verzögert. Eine zusätzliche Prüfung schafft keinen Wert, wenn sie kein relevantes Risiko reduziert.
Das bedeutet nicht, dass Genehmigungen, Vorschriften oder Förderungen überflüssig sind. Sie können einen wichtigen Beitrag leisten. Aus Sicht des Systems bleiben sie jedoch Mittel zum Zweck. Der Zweck ist Wohnraum.
Diese Unterscheidung klingt trivial. In komplexen Systemen geht sie jedoch oft verloren. Dann werden Kennzahlen optimiert, Prozesse erweitert und neue Maßnahmen eingeführt, ohne zu prüfen, ob dadurch tatsächlich mehr Wohnraum schneller verfügbar wird.
Deshalb betrachten wir im nächsten Schritt nicht einzelne Maßnahmen. Wir betrachten den Wertstrom. Wie wird aus einer Idee für Wohnraum tatsächlich eine bewohnbare Wohnung?
Der Wertstrom von Wohnraum
Nachdem das Ziel geklärt ist, stellt sich die nächste Frage: Wie entsteht eigentlich neuer Wohnraum?
Die öffentliche Debatte betrachtet häufig einzelne Teile des Systems. Mal geht es um Baukosten, mal um Zinsen, mal um Vorschriften, mal um Fachkräftemangel.
Product Velocity betrachtet stattdessen den gesamten Wertstrom.
Wohnraum entsteht nicht auf der Baustelle. Zu diesem Zeitpunkt sind bereits die meisten Entscheidungen getroffen worden.
Der Wertstrom beginnt deutlich früher. Hier die Sicht auf Neubau (im Gegensatz zu Sanierungen und anderen Möglichkeiten):
- Ein Bedarf wird erkannt.
- Ein Grundstück wird verfügbar.
- Das Vorhaben wird geplant.
- Das Vorhaben wird genehmigt.
- Die Finanzierung wird gesichert.
- Die Wohnung wird gebaut.
- Die Wohnung wird bezogen.
Auf den ersten Blick erscheint dieser Ablauf trivial. Tatsächlich steckt darin eine wichtige Erkenntnis. Jeder Schritt wartet auf den vorherigen Schritt.
Ein Bauunternehmen kann keine Wohnung errichten, solange keine Genehmigung vorliegt. Eine Genehmigung hilft nicht weiter, solange die Finanzierung fehlt. Eine Finanzierung hilft nicht weiter, solange kein geeignetes Grundstück vorhanden ist.
Der Durchsatz des Gesamtsystems wird daher nicht durch den schnellsten Schritt bestimmt. Er wird durch den langsamsten Schritt bestimmt.
Genau deshalb greifen Diskussionen über einzelne Maßnahmen oft zu kurz. Selbst wenn ein Schritt doppelt so schnell wird, ändert sich am Gesamtergebnis wenig, wenn die eigentliche Wartezeit an anderer Stelle entsteht.
Aus Sicht des Systems ist deshalb nicht entscheidend, wie viele Anträge bearbeitet, Förderprogramme aufgelegt oder Bauprojekte gestartet werden. Entscheidend ist, wie schnell eine Idee für Wohnraum zu einer bewohnbaren Wohnung wird.
Damit rückt eine andere Frage in den Mittelpunkt: An welchen Stellen wartet Arbeit? Wo entstehen Warteschlangen? Und wo verliert das System die meiste Zeit?
Wo staut sich der Fluss?
Sobald der Wertstrom sichtbar wird, verändert sich die Diskussion. Die Frage lautet nicht mehr, ob mehr gebaut werden sollte. Die Frage lautet, wo Arbeit wartet.
Warteschlangen sind in komplexen Systemen oft unsichtbar. Niemand sieht die Monate, in denen ein Projekt auf eine Entscheidung wartet oder die Vorhaben, die nie begonnen werden. Niemand sieht die Opportunitätskosten eines Grundstücks, das jahrelang ungenutzt bleibt. Dabei entstehen genau dort die größten Verzögerungen.
Ein Bauarbeiter, der auf Material wartet, sieht den Engpass sofort. Ein Projektentwickler, der zwölf Monate auf eine Genehmigung wartet, erlebt denselben Engpass. Nur ist die Warteschlange administrativ statt physisch.
Bereits eine grobe Betrachtung des Wohnungsmarktes zeigt mehrere Stellen, an denen sich Arbeit aufstaut:
- Grundstücke warten auf Baurecht.
- Projekte warten auf Genehmigungen.
- Bauherren warten auf Gutachten.
- Handwerksbetriebe warten auf Personal.
- Baustellen warten auf Entscheidungen.
- Wohnungen warten auf Anschluss an Infrastruktur.
Dabei spielt zunächst keine Rolle, warum die Wartezeit entsteht. Die Ursache kann sinnvoll sein. Eine Sicherheitsprüfung kann notwendig sein. Ein Umweltgutachten kann Risiken vermeiden. Eine Förderung kann gesellschaftlich erwünscht sein. Für den Fluss des Systems macht das keinen Unterschied.
Jeder zusätzliche Schritt erzeugt Arbeit. Jede zusätzliche Entscheidung erzeugt eine Warteschlange. Jede Warteschlange verlängert die Zeit bis zum Einzug.
Genau deshalb betrachtet Product Velocity zunächst nicht die politische Begründung eines Schrittes. Product Velocity betrachtet die Wirkung auf den Fluss.
Die zentrale Frage lautet: Wenn dieser Schritt morgen doppelt so schnell wäre, würden Menschen früher in Wohnungen einziehen?
Falls die Antwort Nein lautet, liegt die Restriktion an einer anderen Stelle.
Damit sind wir bei der nächsten Frage: Welche dieser Warteschlangen bestimmt tatsächlich den Durchsatz des Gesamtsystems?
Wo sitzt die Restriktion?
An dieser Stelle wird es interessant. Die öffentliche Debatte nennt viele Ursachen für den Wohnungsmangel. Zu hohe Baukosten, zu wenig Fachkräfte, zu viele Vorschriften, zu wenig Förderung, zu hohe Zinsen.
Alle diese Faktoren beeinflussen das System. Daraus folgt jedoch nicht, dass sie auch die Restriktion des Systems darstellen. Eine Restriktion ist der Engpass, der den Durchsatz des Gesamtsystems begrenzt.
Wenn Geld nicht die Restriktion ist
Mehr Geld führt nicht automatisch zu mehr Wohnungen.
2018 stellte Baden-Württemberg 250 Millionen Euro für den sozialen Wohnungsbau bereit. Rund 108 Millionen Euro wurden nicht abgerufen. Als wesentliche Ursache nannte das Wirtschaftsministerium fehlende Bauflächen.
Das Beispiel zeigt: Selbst wenn Geld verfügbar ist, steigt der Durchsatz des Systems nicht zwangsläufig. Die Restriktion lag in diesem Fall offenbar an einer anderen Stelle des Wertstroms.
Die Unterscheidung ist wichtig. Auf einer Baustelle können zehn Gewerke gleichzeitig arbeiten. Wenn jedoch die Baugenehmigung fehlt, bewegt sich nichts. Die Restriktion liegt dann nicht auf der Baustelle, sondern deutlich früher im Wertstrom. Genau deshalb lohnt sich ein Blick auf die Warteschlangen.
Viele der diskutierten Probleme treten erst auf, nachdem ein Projekt bereits geplant, genehmigt und finanziert wurde. Der eigentliche Wohnraummangel entsteht jedoch deutlich früher. Eine Wohnung, die nie genehmigt wird, kann weder gebaut noch vermietet werden.
Das legt eine Vermutung nahe: Die dominante Restriktion sitzt nicht im Bauprozess. Sie sitzt an den Stellen, an denen über die Entstehung von Wohnraum entschieden wird. Mit anderen Worten: Der Wohnungsmarkt leidet sichtbar unter den Folgen. Die Restriktion liegt jedoch an der Schnittstelle zwischen politischer Steuerung, Regulierung und Genehmigung.
Die Restriktion liegt jedoch an der Schnittstelle zwischen politischer Steuerung, Regulierung und Genehmigung.
Diese Beobachtung erklärt auch, warum viele Maßnahmen enttäuschen. Mehr Förderung erhöht die Zahl möglicher Projekte. Die Restriktion verschwindet dadurch nicht. Mehr Personal auf Baustellen erhöht die Baukapazität. Die Restriktion verschwindet dadurch nicht. Neue Vorschriften lösen einzelne Probleme. Die Restriktion verschwindet dadurch nicht.
Im Gegenteil. Jede zusätzliche Entscheidung, jede zusätzliche Prüfung und jede zusätzliche Abstimmung erhöht die Belastung genau an der Stelle, an der das System bereits auf Arbeit wartet. Für Systems Engineers ist dieses Muster vertraut.
Wenn Engineering unter verspäteten Entscheidungen leidet, liegt die Ursache häufig im Business. Wenn die Produktion stillsteht, liegt die Ursache häufig früher im Entwicklungsprozess. Das sichtbare Problem entsteht selten dort, wo die Restriktion sitzt. Der Wohnungsmarkt scheint demselben Muster zu folgen.
Die eigentliche Frage lautet deshalb nicht, wie viele Wohnungen gebaut werden können.
Die eigentliche Frage lautet, wie schnell eine gute Idee für Wohnraum die Hürde von Planung, Regulierung und Genehmigung überwinden kann.
Welches Prinzip wird verletzt?
Die Analyse begann mit einem Ziel. Danach folgten der Wertstrom, die Warteschlangen und die Restriktion. Nun stellt sich die nächste Frage: Warum entsteht die Restriktion überhaupt?
Product Velocity betrachtet dafür vier Prinzipien. Im Fall des Wohnungsmarktes sticht eines besonders hervor.
Value Thinking wird verletzt.
Das zeigt bereits die politische Debatte. Diskutiert wird über Förderprogramme, Vorschriften, Baustandards, Berichtspflichten und Kennzahlen. Deutlich seltener wird gefragt, welchen Beitrag diese Maßnahmen tatsächlich zum eigentlichen Ziel leisten: Menschen schneller mit bezahlbarem Wohnraum zu versorgen.
Jeder einzelne Schritt im Wertstrom verursacht Kosten, bindet Kapazität und verlängert die Durchlaufzeit. Deshalb sollte für jeden Schritt dieselbe Frage gelten: Welchen konkreten Wert erzeugt er?
Diese Frage ist unbequemer, als sie zunächst erscheint. Erzeugt eine zusätzliche Prüfung genügend Nutzen, um die zusätzliche Wartezeit zu rechtfertigen, oder eine zusätzliche Dokumentation genügend Nutzen, um die zusätzliche Arbeit zu rechtfertigen? Erzeugt eine zusätzliche Rolle im Prozess genügend Nutzen, um die zusätzliche Koordination zu rechtfertigen?
Diese Analyse beantwortet diese Fragen nicht. Sie macht jedoch sichtbar, wo sie gestellt werden müssen.
Ein zweites Muster fällt ebenfalls auf.
Architect for Flow wird verletzt.
Der Wohnungsmarkt ist kein Mangel an Aktivitäten. Das System produziert Anträge, Gutachten, Prüfungen, Abstimmungen und Förderprogramme in großer Zahl. Flow entsteht dadurch nicht automatisch.
Ein System ist für Flow ausgelegt, wenn Arbeit möglichst ohne Unterbrechungen vom Bedarf bis zum Ergebnis fließen kann. Im Wohnungsmarkt scheint häufig das Gegenteil zu passieren. Neue Anforderungen werden in das System eingefügt. Zusätzliche Schnittstellen entstehen, ohne dass bestehende Schnittstellen angepasst werden. Weitere Entscheidungen werden erforderlich, die für Wartezeit sorgen.
Jeder einzelne Schritt verfolgt ein legitimes Ziel. In ihrer Summe verlängern sie jedoch den Weg zur bewohnbaren Wohnung.
Die Analyse legt nicht nahe, dass einzelne Vorschriften falsch sind. Sie legt auch nicht nahe, dass bestimmte politische Ziele aufgegeben werden sollten.
Sie zeigt stattdessen, dass der Wohnungsmarkt häufig aus Sicht einzelner Maßnahmen optimiert wird. Product Velocity betrachtet dagegen das Gesamtsystem. Sobald dieser Blickwinkel eingenommen wird, verändert sich die Diskussion.
Die zentrale Frage lautet nicht mehr, welche Maßnahme zusätzlich eingeführt werden sollte. Die zentrale Frage lautet, welche Maßnahme den Fluss von Wohnraum tatsächlich verbessert.
Fazit
Der Wohnungsmarkt zeigt, warum Product Velocity mehr ist als ein Ansatz für die Produktentwicklung. Die öffentliche Debatte konzentriert sich häufig auf Maßnahmen. Mehr Förderung. Mehr Regulierung. Weniger Regulierung. Mehr Personal. Mehr Wohnungen.
Product Velocity beginnt an einer anderen Stelle. Welcher Wert soll geschaffen werden? Wie fließt dieser Wert durch das System? Wo entstehen Warteschlangen? Wo sitzt die Restriktion?
Erst wenn diese Fragen beantwortet sind, lohnt sich die Diskussion über Lösungen. Vielleicht liegt die wichtigste Erkenntnis deshalb nicht im Wohnungsmarkt selbst.
Vielleicht liegt sie darin, dass viele gesellschaftliche Herausforderungen dieselbe Eigenschaft besitzen: Wir diskutieren Maßnahmen, bevor wir das System verstanden haben.
